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建物を修繕して節税する

不動産と金融資産では、不動産の方が相続税の節税がしやすいです。
その一例が「アパートの新築」です。
預金1億円と土地(更地で相続税評価額1億5000万円)を所有しているZ氏が亡くなった場合、計2億5000万円が相続税評価額です。
しかしZ氏が生前預金1億円を使ってアパートを建築し、数年後に相続が開始した場合、課税対象はアパートの評価額です。
アパートの相続税評価額は、アパート建築費1億円ではなく、アパートの固定資産税評価額を基に計算します。
アパート(建物)の固定資産税評価額は、国が定めた「固定資産評価基準」に基づき「再建築評点計算書」が作成され評価額を計算します。
これによると、通常実際の建築費の60%前後の評価額になると言われています。さらにアパートの場合、他人が賃借している物件ということで30%の減価計算ができます。
1億円×0,6×(1-0,3)=4200万円(相続税評価額)となります。
さらにアパート敷地の相続税評価額も引き下げられます。
敷地の更地評価額が1億5000万円とし借地権割合60%借家権割合30%とすると、
1億5000万円×(1-0,6×0,3)=1億2300万円
Z氏の遺産総額は、
4200万円+1億2300万円=1億6500万円
となり、8500万円も相続税評価を下げられ、相続税をかなり節税できます。
但し、Z氏の所有する土地がアパート経営に適さない場合もあります。
節税だけを目的にしたアパート建築でなく、アパート経営として成り立つ立地かどうかを、先ず検討すべきでしょう。

自宅やアパートなどの建物が老朽化しているときは、預金を使って大規模修繕工事をするのも、有益な相続税の節税方法です。
預金5000万円をそのまま残すより、今ある建物の大規模修繕費用に使えば、費用をかけた分だけ相続財産を減らすことができ、相続税の節税になります。
大規模修繕をすれば、従前の建物の固定死産税評価額が上がる場合があります。しかし支出した工事費用の分だけ評価額が上がるわけではありません。5000万円の工事費用をかけたとしても、工事費用の50%から70%の上昇で済むことがほとんどです。
建物の修繕を計画されているときは、被相続人が亡くなる前に、修繕工事を完了させておくことが、有効な節税策となります。
同様に、被相続人が所有する土地の測量や樹木の伐採・整地などは、生前に済ませておくほうが、作業にかかる費用分を被相続人の財産から支出する形で、相続財産を減らすことができますので、相続税の節税になります。
 

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